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(1) 香港特区成立前已批出、决定,或续期的超越1997年6月30日年期的所有土地契约和与土地契约有关的一切权利,均按香港特区的法律继续予以承认和保护。《联合声明》以附件形式,明确规定了至2047年香港土地契约的安排,使困扰多时的新界土地租约问题明朗化。当年,中英两国关于香港前途问题谈判的触发点,就是新界批地契约日渐减短,所有租约将同时于1997年到期,这对投资者的信心造成了损害。《联合声明》及附件三,在肯定了香港长期以来一直作为土地政策基础的这个土地批租制度的同时,就制度本身及香港特定历史背景所引发的年期问题,提出了明确的解决方案,使得绝大部分的土地契约,包括可续期和新批出的土地契约,其年期均可跨越1997年延续到2047年,并毋须补地价。这种安排无疑有力修复了投资者的信心。1984年9月27日,即中英公布《联合声明》草签翌日,香港一位地产专业人士——高德测计师行高级合伙人杜家麟就表示:“中英协议内容中有关土地契约的最重要一项,便是承认现行土地契约及新界土地毋须补地价,续期至2047年。这项决策当可增强各界对地产市道的信心,并有利地产业的发展。”香港地产业藉此进入新一轮地产循环周期。新地的成功很大程度上得益于其主持人郭得胜高瞻远瞩的目光及其紧扣市场循环盛衰的投资策略。郭得胜是香港地产界有名的“大好友”,他看好香港房地产业的长远发展前景,因而往往能在地产危机中以低价购入大量土地,发展物业,然后在市道复苏时高价出售,获得厚利。其实,他这种“人弃我取”的投资策略早在新鸿基企业时代已运用自如,1965年至1967年期间,香港先后发生银行挤提及政治骚动,触发了资金外流和移民潮,地产市道一落千丈。这期间,郭得胜等人趁低价购入不少土地,并建成22幢总值约7 000万元物业,为日后发展奠下基础。1974年,香港经济因中东石油危机的冲击而陷入低潮,地产市道再度回落,郭得胜看准香港人口膨胀,日后必然向新界新市镇发展的趋势,遂运用手上资金大量购入新界土地和换地权益书。1978年香港经济转趋繁荣,刺激地价楼市飙升,新地也进入收成期,所推出的楼盘都获利丰厚。888真人现场赌博〔18〕 这里所指的集团不一定是上市公司,它指一组在营运上相关的机构,其中包括母公司及其附属公司。

888真人现场赌博海港城计划从70年代初策划,到80年代初大体完成。自此,九仓蜕变成尖沙咀地区赫赫有名的地王,旗下大批美轮美奂的高级商住大厦和酒店矗立在尖沙咀海旁,令该区的面貌焕然一新,它与港岛中区置地旗下的物业王国并驾齐驱,分箝维多利亚海港两岸,遥相辉映。老牌的地产公司中,遭受打击最惨重的莫如嘉年地产。嘉年地产衰落的原因最早可追溯到1972年上市后投资策略的严重失误。1973年3月,香港股市在创历史高峰后即急促下跌,香港经济转趋不景气,嘉年地产遂将发展的重点转向海外,发展马来西亚首都吉隆坡的“首邦市”。可惜,1973年石油危机爆发后,世界经济衰退,马来西亚的橡胶、大米出口大减,首邦市的销售差强人意,发展计划缓慢,导致嘉年地产盈利连年下跌,1977年度仅录得440万元,而当时长实、新地纷纷把握地产低潮大量低价购入土地,待嘉年地产回师香港时,强弱已悬殊分明。恒隆上市后,即将所筹集资金进行一项重大投资,它耗资1.15亿元以高价购入九龙旺角的邵氏大厦和新华戏院,而这两项物业都须到1973年底才能交吉。由于出价远远抛离当时旺角的楼宇价格,这项交易成为当时轰动一时的新闻。后来,香港股市、地产暴跌,恒隆的大部分资金被冻结,以致错过了1975年至1976年香港地价跌至谷底时廉价购入大量土地的良机。在把握地产市道循环走势方面,恒隆显然比长实、新地稍逊一筹。

1991年7月,中英双方就新机场问题达成谅解,延误多时的新机场计划终于可以上马。受此利好消息刺激,香港楼市再度飙升,结果全年累积升幅超过55%,与市民的实际承受能力逐渐脱节。据统计,1991年底香港供楼负担比率已达93%,是1983年以来的最高水平。楼价的急升,一时成为社会舆论关注的焦点。由于看好香港地产业长远前景,新地往往能在形势不利时期,以“人弃我取”的投资策略,紧扣地产市道循环,将每次危机视作趁低吸纳土地的良机,结果在地产高潮中赚取厚利。1982年至1984年间,香港地产崩溃,新地拥有的地产物业价格亦大幅下挫三四成,然而,新地在此期间仍大量吸纳廉价土地,到1984年6月,新地的土地储备达到1 140万方尺楼面,估计每方尺楼面地价低于200元。〔9〕1985年,地产业复苏,新地即动用10亿元购入8幅可建285万方尺楼面面积土地。新地抱着“货如轮转”宗旨,不计较个别地盘的成败得失,致力于资产负债平衡,在维持庞大土地储备的同时,又保持大量现金,因而往往处于进可攻、退可守的主动位置。黄廷芳、黄志祥父子领导的信和集团,包括上市旗舰和控股公司尖沙咀置业,以及专责地产发展的信和地产,可以说是香港地产界赫赫有名的“超级大好友”。即使在1983年至1984年地产低潮期间,信和仍是香港最活跃、最富进取性的地产商之一。这一时期它购入的地皮就多达10余幅。不过,正因为如此,信和所受的冲击尤为严重,从1981年6月到1984年6月的3个财政年度里,信和集团所遭受的损失估计超过10亿元,几乎面临破产的局面。888真人现场赌博1975年,长实趁香港经济不景气、地产市道低迷再次作重要扩展。当年它以8 500万元的低价,向太古地产购入北角宝马山道赛西湖地盘。赛西湖占地86.4万方尺,长实在该地盘兴建925个1 260方尺至1 640方尺的大型住宅单位以及商场、停车库等,总楼宇建筑面积达132万方尺,平均每方尺地价成本仅为64元,十分便宜。1977年长实趁地产市道转旺将赛西湖大厦推出发售,每方尺楼面售价达279元至344元,长实及加拿大帝国商业银行共赚得毛利1.3亿元。〔10〕此次成功,奠定了长实以后一连串成功的发展机会。

1989年5月,港府推出该财政年度的首次3幅官地拍卖,信和及黄氏家族连夺两幅工业用地,涉及资金2亿元。1991年10月,信和联同隆丰国际及中国海外,以12.5亿元夺得沙田住宅地王,信和所占股权为九分之四。在激烈竞投中,信和置业主席黄志祥眼见隆丰国际代表与信和一直争持至12.3亿元时仍无退意,使出一招“飞象过河”,弯腰向前与隔数排的隆丰代表磋商合作,引来全场哗然,拍卖官为求更高成交价,亦开声阻拦,一时间成为行内人士茶余饭后的笑谈。信和集团竞投土地之勇,由此可见一斑,而黄志祥本人自此获“飞将军”的雅号。利氏家族的希慎集团是香港老牌的地产商,早在1920年代至1930年代已是铜锣湾的大业主,战后更开辟利园山,先后建成波斯富街、利园山道、恩平道、新会道、新宁道上的许多住宅楼宇。1981年9月,香港股市牛气冲天,恒生指数第二度冲破1700点大关,利氏家族将位于铜锣湾的5幢收租物业,包括希慎道1号、礼顿中心、兴利中心、新宁大厦及新宁阁等组成希慎兴业有限公司,并在香港上市,集资5亿元。当时,希慎兴业可谓一家纯地产收租公司,拥有出租物业约123万方尺。1996年11月,希慎兴业更斥资36.4亿元向华人置业购入中区优质商厦娱乐行,投资触角伸向中区。1998年,希慎旗下拥有的投资物业已达478万方尺,实际上已可与中环的置地,尖沙咀的九仓分庭抗礼,称雄一方。(3) 地产炒风死灰复燃。1985年中以后,沉寂多年的炒楼风死灰复燃。该年7月,港岛柴湾大型私人屋邨杏花邨首期推出448个单位发售,开盘前8天,已有大批买家,包括代人排队者、炒家和公司经纪大排长龙、日夜轮候,人数多达数百人,群情汹涌,打破了香港有史以来排队买楼时间最长的纪录。期间更有身刺纹青的黑社会分子“打尖”,险些酿成暴动,部分炒家甚至以每张5万元价格出售申请表,又出现假售楼回条。

正是基于这种战略眼光,1975年港府开标竞投沙田新填海区时,李兆基即作为发起人,由恒基兆业联同长实、新地、新世界发展合组百得置业有限公司,投得沙田新市镇第一号地段,并在该地段发展规模庞大的沙田第一城。沙田第一城不仅是恒基的精心杰作,更成为该集团进军新界地产业的先声。至于私营房屋方面的兴建,情况更加复杂。根据香港政策研究所的一项研究,在私人发展商的整个建屋过程中,建筑期通常只占整个过程的一小部分,而审批程序则占最多时间。一般而言,最短的发展期为5年,而最长的可延误达10年或以上。〔4〕因此,行政长官董建华在施政报告中亦指出,政府将订定一系列具体措施,简化政府在住宅楼宇方面的规划、土地和建造审批程序。(见图6.1)董建华在施政报告中并表示,为了实现在2007年底前香港七成家庭能够自置居所,以及从2005年起轮候公屋的平均时间缩短至3年,政府还将采取一系列措施,包括在未来10年至少让25万居住在租住公屋的家庭以负担得起的合理价格购买所住单位,兴建更多的居屋和夹心阶层住屋单位,设立首次置业贷款计划,协助市民自置居所,以及兴建更多的租住公屋。董建华并承诺,将在1999年前将土地发展公司改组为市区重建局,以加快市区重建。1984年12月,中英两国签署关于香港前途问题的《联合声明》,香港进入1997年回归祖国的历史性过渡时期。随着政治前景的明朗化和香港经济复苏,地产业再次进入新一论循环周期的上升阶段,时间长达10年之久,打破战后数十年来香港地产市道每八九年经历一次周期的规律。在过渡时期的地产大潮中,随着市区土地资源日渐短缺,地价、楼价不断上涨,地产发展项目的规模越来越大,经营房地产所需资金也日见庞大,大批早年从事地产业的中小型地产公司逐渐被淘汰。经过激烈的竞争、收购、兼并,十数个规模宏大、实力雄厚的地产集团逐渐成为市场的主导力量。这一时期,香港地产业寡头垄断的局面逐渐形成。地产业也成为了香港经济的最重要的支柱产业之一,在香港经济中具有举足轻重的影响,并关系到千家万户的生活,被誉为香港经济的“寒暑表”。不过,1997年亚洲金融风暴之后,香港地产市道从高位大幅下跌,受到重创,其发展前景正受到社会各界的密切关注。1972年10月21日,恒隆在香港上市,公开发售2 400万股新股,每股面值2元,以8.5元价格发售,集资逾2亿元。恒隆上市时共拥有5个发展地盘,包括港岛半山区列提顿道1号的豪宅大厦恒柏园、北角云景道的恒景阁、恒英楼等,另有6个已建成或正在建筑中的收租物业,包括铜锣湾的恒隆中心、九龙的柏裕商业中心、港岛南湾道的宝胜楼等,已初具规模。

1973年,大昌地产还和英资太古洋行合作,联合收购小型地产公司健诚置业,改组为太古昌发展,当时太古集团刚涉足地产业,试图借助大昌的经验发展规模庞大的太古船坞。后来,太古集团也觉得没有必要让大昌地产分享,遂于1977年收购太古昌发展全部股权。大昌两次与英资洋行的合作都半途夭折。后来大昌又和希慎合作,兴建希慎大厦及礼顿中心,1981年9月,利氏家族组成希慎兴业在香港上市,大昌变成持有小量股票的小股东,也不成气候。大昌地产这种经营方式,虽不致吃大亏,但却失去大事扩展的良机。由此可见,经营的高度集中、市场的低度竞争威胁、价格歧视的存在,以及部分地产商囤积楼宇牟利等等因素,都加剧了楼宇供求的不平衡。888真人现场赌博本文在写作中,得到香港地产界及有关各方面的新旧朋友的大力支持,从百忙中抽出宝贵时间接受笔者采访、介绍重要的研究线索、提供有价值的历史资料、珍贵图片,以及各种方便等。没有他们的热情帮助和鼎力支持,本书实难以完成。笔者在此特向他们表示衷心的感谢,他们是:香港地产界来前辈、国际鸿星投资集团董事长吴多泰博士,前香港特区政府规划署署长、香港大学名誉教授潘国城博士,恒基兆业地产有限公司地产发展部副总经理梁树进先生,香港测量师学会会长吴恒广太平绅士,香港注册专业测量师苏振显先生,新鸿基地产发展有限公司执行董事陈钜源先生,中原地产代理有限公司总经理施永青先生,香港地产代理商总会会长伦志炎先生,中银集团研究部高级研究员谢国梁先生,香港贸易发展局经济师潭思洛先生,历史学家高添强先生和郑宝鸿先生等。笔者还要特别感谢潘国城博士在百忙中抽出宝贵时间审阅本书并撰写序言,对其隆情厚谊,笔者铭感于心。

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